개원 준비를 하면서 자금이 가장 많이 묶이는 곳이 어딘지 아세요?
임차 보증금이에요.
인테리어 비용은 공사하면서 조금씩 나가지만 보증금은 계약하는 순간 목돈이 한꺼번에 나가요. 2억에서 5억까지 묶이는 경우도 있어요.
그런데 많은 원장님들이 이 보증금을 그냥 달라는 대로 내요.
협상이 된다는 걸 모르기 때문이에요. 부동산 계약도 협상이에요. 준비한 만큼 아낄 수 있어요.
오늘은 병원 임차 계약에서 보증금을 줄이고 유리한 조건을 받는 실전 방법을 정리해 드릴게요.
병원 임차 계약이 일반 임대차와 다른 점
병원 임차는 일반 상가 임대차와 다른 특수성이 있어요.
인테리어 투자 비용이 커요. 병원 특성상 내부 공사에 수천만원에서 수억원이 들어가요. 이사 가기가 어렵다는 뜻이에요.
임대인도 이걸 알아요. 병원이 한 번 들어오면 쉽게 나가지 않는다는 걸 알기 때문에 안정적인 임차인으로 선호하는 경우가 많아요.
이 점이 협상 카드가 돼요.
협상 전에 먼저 파악해야 할 것들
협상 테이블에 앉기 전에 준비해야 할 정보가 있어요.
해당 건물의 공실 기간을 파악해요
공실이 오래된 건물일수록 임대인이 협상에 유연해요. 주변 부동산에 슬쩍 물어보거나 건물 관리인에게 언제부터 비어있었는지 확인해 보세요.
6개월 이상 공실이었다면 임대인 입장에서 빨리 채우고 싶은 마음이 있어요. 이때 협상력이 가장 높아요.
주변 시세를 파악해요
같은 건물, 같은 상권 내 비슷한 면적의 임대 시세를 최소 3곳 이상 조사해요. 이 정보가 협상 근거가 돼요.
임대인이 제시하는 가격이 시세보다 높다면 근거를 들어서 조정을 요청할 수 있어요.
임대인의 상황을 파악해요
건물에 대출이 많이 걸려 있거나 임대인이 자금이 필요한 상황이라면 협상이 어려울 수 있어요. 반대로 건물을 오래 보유하면서 안정적인 임대 수익을 원하는 임대인이라면 조건 협상이 수월해요.
보증금 줄이는 협상 전략 5가지
1. 장기 계약을 제안해요
임대인이 가장 싫어하는 게 공실이에요. 자주 바뀌는 임차인도 싫어해요.
5년에서 10년 장기 계약을 제안하면 임대인 입장에서 안정적인 수익이 보장돼요. 이 카드로 보증금 인하나 초기 임대료 감면을 요청할 수 있어요.
실제로 장기 계약 조건으로 보증금을 20%에서 30% 낮춘 사례가 많아요.
2. 렌트프리를 요청해요
렌트프리는 계약 초기 일정 기간 동안 임대료를 면제받는 조건이에요.
인테리어 공사 기간 동안 임대료를 받지 않는 조건을 요청해 보세요. 공사 기간이 2개월에서 3개월이면 그만큼 임대료를 아낄 수 있어요.
임대인 입장에서는 보증금이나 임대료 자체를 낮추는 것보다 렌트프리가 심리적으로 수용하기 쉬운 경우가 많아요.
3. 인테리어 비용 일부를 임대인에게 분담 요청해요
병원이 들어오면 건물 가치가 올라가는 경우가 있어요. 특히 신축 건물이거나 건물 외관이 함께 개선되는 경우예요.
이 점을 근거로 인테리어 비용 일부를 임대인과 분담하는 협상을 해볼 수 있어요. 전기 용량 증설, 환기 시설 공사처럼 건물 자체에 남는 공사는 임대인이 부담하는 조건을 요청해 보세요.
4. 보증금 대신 월세를 높이는 협상을 해요
목돈인 보증금이 부담스럽다면 보증금을 낮추고 월세를 조금 올리는 방식을 제안해 볼 수 있어요.
임대인 입장에서는 월수익이 유지되면 받아들이는 경우가 있어요. 보증금 1억원을 줄이면 개원자금 여유가 생기고 대출 이자도 줄어요.
5. 여러 매물을 동시에 협상해요
한 곳에만 집중하면 협상력이 약해져요.
2개에서 3개 매물을 동시에 협상하면서 서로 경쟁시키는 구도를 만드세요. A 건물에서 더 좋은 조건을 제시받았다는 사실을 B 건물 임대인에게 자연스럽게 언급하면 조건이 달라지는 경우가 많아요.
계약서에 반드시 넣어야 할 조항들
보증금 협상이 끝났다면 계약서 내용도 꼼꼼하게 챙겨야 해요.
원상복구 범위를 명확하게 해요
병원은 인테리어 투자가 크기 때문에 나중에 나갈 때 원상복구 범위가 중요해요. 어디까지 원상복구를 해야 하는지 계약서에 명확하게 명시해 두세요.
원상복구 범위가 불명확하면 나중에 수천만원의 분쟁이 생길 수 있어요.
임대료 인상률 상한을 정해요
상가건물임대차보호법상 임대료 인상률은 연 5% 상한이에요. 그런데 계약서에 더 낮은 인상률을 명시해두면 추가 보호를 받을 수 있어요.
장기 계약일수록 임대료 인상률을 낮게 잡는 협상이 중요해요.
우선매수권 조항을 넣어요
건물이 매각될 경우 임차인이 우선 매수할 수 있는 권리를 계약서에 넣어두세요. 병원 운영 중에 건물 주인이 바뀌면서 생기는 불안정성을 줄일 수 있어요.
계약 갱신 조건을 미리 정해요
상가임대차보호법상 10년까지 계약 갱신을 요구할 수 있어요. 그런데 갱신 조건을 미리 계약서에 명시해두면 분쟁 소지를 줄일 수 있어요.
부동산 중개인 활용법
부동산 중개인을 잘 활용하면 협상이 훨씬 수월해져요.
중개인은 임대인과 자주 거래하는 관계예요. 임대인의 성향, 공실 기간, 협상 여지를 잘 알고 있어요.
중개인에게 솔직하게 예산 범위와 희망 조건을 말해두세요. 중개인 입장에서도 계약이 성사돼야 수수료를 받기 때문에 적극적으로 도와줘요.
단, 중개인이 임대인 쪽과 더 가깝게 움직이는 경우도 있어요. 최종 계약 조건은 반드시 본인이 직접 확인하세요.
마치며
임차 보증금은 협상하는 사람과 그냥 내는 사람의 차이가 수백만원에서 수천만원이에요.
준비 없이 계약하면 달라는 대로 낼 수밖에 없어요. 시세를 파악하고 공실 기간을 확인하고 여러 매물을 동시에 협상하는 것만으로도 결과가 달라져요.
개원 자금의 출발점은 보증금 협상이에요.
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